به گزارش آتیه‌آنلاین، اغلب ماه‌های خرداد تا شهریور به دلیل تعطیلی مدارس زمان بسیار مناسبی برای جابجایی ملک بوده و معمولا قیمت واحدهای استیجاری در نیمه اول سال نسبت به شش ماه دوم بالاتر بوده و با رسیدن فصل پائیز قیمت‌ها تا حدی کاهشی می‌شود.

در سال جاری به دنبال رکود ایجاد شده در بازار مسکن و صحبت‌هایی که درباره کاهش ۲۰ درصدی قیمت مسکن مطرح می‌شود این انتظار برای برخی اجاره‌نشین‌ها ایجاد شده که مانند بازارهایی مثل خودرو یا مسکن، بازار اجاره‌بها هم با روند نزولی قیمت‌ها مواجه شود.

ابوذر ندیمی، کارشناس مسکن در گفتگویی با آتیه‌آنلاین به ارزیابی این موضوع پرداخته و گفت: در بازار اجاره بها با موضوعات و اشکال متعددی از قیمت‌گذاری مواجهیم که یکی از آنها اجاره ملک به ازای سپرده یا رهن است که در این شیوه مبلغ اجاره‌بها معمولا بر اساس ارزش پول تعیین شده و به همین دلیل معمولا نوسان کمتری را تجربه می‌کند.

وی ادامه داد: حالت دوم مربوط به اجاره‌های نوپدید می‌شود؛ یعنی واحدهایی که برای اولین بار اجاره داده می‌شوند که معمولا برای تعیین اجاره آنها مالک مواردی مانند ارزش پول را در نظر گرفته و در نظر می‌گیرداگر سرمایه‌ای به میزان بهای ملک خود را در بازار سرمایه یا بانک قرار دهد چه رقمی به او باز می‌گردد. براین اساس است که بطور مثال به ازای هر صد میلیون تومان مبلغی به عنوان اجاره بها تعریف می‌شود و در این موارد هم طبیعتا نمی‌توان گفت قیمت اجاره بها نزولی شده است.

این کارشناس مسکن افزود: نشانه دیگر بحث علامت‌ها و نشانه‌های اقتصادی است.بطور مثال مواردی مانند قیمت نفت، پرداخت تسهیلاتی مانند ودیعه مسکن یا مواردی از این دست ممکن است در بازار ایجاد امید یا ناامیدی کرده و می‌تواند در قیمت‌گذاری موثر باشد چراکه بطور مثال حمایت از مستاجران و پرداخت تسهیلاتی مانند وام ودیعه مسکن و سایر تسهیلات بانکی موجب می‌شود مالکان بدانند که برای مستاجر امکانی برای تامین هزینه‌ها در نظر گرفته شده و برهمین اساس این تسهیلات موجب تنزیل قیمت‌ها نشده و در نهایت به تامین آنها کمک می‌کند.

ندیمی همچنین به تاثیر قیمت ملک و مصالح بر بازار اجاره‌بها اشاره کرد و گفت: هرقدر قیمت خانه افزایش داشته باشد به همان تناسب اجاره‌بها نیز بیشتر می‌شود. در این میان باید به این نکته نیز توجه داشت که شهریور ماه یکی از بهترین زمان‌ها برای جابجایی است و معمولا با توجه به مسائل آموزشی، بیشترین میزان جابجایی‌ها در ماه‌های خرداد تا شهریور رخ می‌دهد. بر این اساس اگرچه مدتی است علائم رکود در بازار خرید و فروش مسکن دیده می‌شود اما به نظر می‌رسد این رکود در بازار اجاره‌بها وجود نداشته باشد چراکه تفاوت چندانی در وضعیت عرضه یا تقاضا ایجاد نشده است.

وی افزود: حتی چنانچه بازار خرید و فروش مسکن دچار رکود شود این موضوع باعث کاهش اجاره بها نخواهد شد زیرا باعث می‌شود فرد بجای تامین سرمایه از طریق فروش ملک به اجاره دادن آن فکر کند. رکود در ساخت و ساز ملک نیز باعث کاهش عرضه در بخش واحدهای استیجاری شده و آن نیز به سهم خود می‌تواند منجر به افزایش مبلغ اجاره بها شود.بنابراین رکود در ساخت و ساز یا خرید و فروش مسکن نیز نمی‌تواند به کاهش اجاره‌بها کمک کند.

این کارشناس مسکن ادامه داد: اما در نهایت اگر قرار باشد صحبتی قطعی درباره افزایش یا کاهش هزینه‌ها داشته باشیم یکی از ملاک‌های اصلی آمارهای رسمی در این زمینه است که از سوی دولت و بانک مرکزی منتشر می‌شد. این آمارها در بخش مسکن متاسفانه مدتی است منتشر نشده و نمی‌توان بدون دسترسی به آنها صحبتی مستند درباره افزایش یا کاهش قیمت‌ها داشت و برای تسلط به موضوع نیاز جدی به دسترسی به آمارهای رسمی داریم.

ندیمی در ادامه در پاسخ به سئوالی درباره افزایش اجاره‌بها در کلانشهرها و مهاجرت مردم به حاشیه شهرها و شهرهای اقماری توضیح داد: پناه بردن مردم به شهرهای کوچکتر، حاشیه شهرها و یا روستاها واقعیتی است که رخ داده است. سالها قبل اینگونه عنوان می‌شد که باید هزینه زندگی در شهری مانند تهران افزایش داشته باشد تا مهاجرت صورت گیرد تا مردم از گسل‌ها دور شوند اما در آن رویکرد صحبتی از انتقال اجباری نبود. اکنون ما با پدیده‌ای به نام حاشیه نشینی مواجهیم و لازم است این بحث مد نظر قرار گیرد که آیا برای رسیدن به این نقطه زیرساخت‌های لازم و مناسب ایجاد شده است؟

وی افزود: اکنون در کلانشهرها و به‌ویژه تهران بخش قابل توجهی از مردم ترجیح داده‌اند به سمت اطراف شهر و مواردی مانند پرند، پردیس، هشتگرد و شهرک‌های اقماری مهاجرت کنند یا در شهرهای کوچکتر نیز به سمت روستاها بروند تا هزینه کمتری به آنها تحمیل شود اما سئوال اینجاست که آیا برای این جمعیت عظیمی که یکباره به این مناطق مهاجرت کرده امکانات آموزشی، بهداشتی و غیره فراهم است و بطور مثال آیا ساکنان این شهرها دسترسی مناسب به خدمات آموزشی، ورزشی، درمانی، مسجد، پمپ بنزین خواهند داشت؟ مهاجرت یکباره به شهرک‌های اقماری حتی ممکن است منجر به بحران دسترسی به خدمات در این بخش‌ها شود.